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Was ist Ihre Immobilie wert?
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Dann sind Sie bei uns genau richtig. Mit unserer digitalen Onlinebewertung haben Sie die Möglichkeit ortsunabhängig und zu jeder Zeit eine erste Preiseinschätzung für Ihre Immobilie zu erhalten. Einfach oben die Daten eingeben und im Anschluss bequem Ihren Immobilienwert per E-Mail erhalten.
Da jede Immobilie einzigartig ist, ersetzt diese Analyse keine fundierte Marktwerteinschätzung durch unsere Immobilien-Experten*innen, die gerne persönlich auf die individuellen Besonderheiten Ihrer Immobilie eingehen.
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Wir sind montags bis freitags von 9 bis 18 Uhr für Sie erreichbar.
Gerne nehmen wir uns Zeit für eine Beratung mit Ihnen. Möglich ist dies montags bis freitags von 9 bis 18 Uhr.
Wieso den Wert der Immobilie berechnen?
Es gibt verschiedene Gründe den Wert einer Immobile zu berechnen:
- Sie haben eine Wohnung oder ein Haus geerbt und möchten einen möglichen Verkaufspreis ermitteln?
- Die Kinder sind aus dem Haus und die Immobilie soll veräußert oder verschenkt werden?
- Sie möchten sich vergrößern und die vorhandene Immobilie als Eigenkapital einsetzen?
- Oder Sie möchten einfach nur wissen, ob der Preis beim Immobilienverkauf angemessen und fair ist?
Wie berechnet man den Wert einer Immobilie?
Verkehrswert / Marktpreis der Immobilie
Der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. (Vgl. § 194 BauGB)
Der Verkehrswert ist für Immobilienbesitzer*innen häufig schwer zu ermitteln. In der Regel ist eine gute Kenntnis über den Immobilienmarkt nötig, um den Verkehrswert möglichst genau ermitteln zu können.
Die Immobilienberater*innen der S Immobilienpartner verfügen über diese Expertise. Falls Sie Fragen haben nehmen Sie gerne Kontakt auf oder informieren Sie sich in unserem Ratgeber.
Beleihungswert der/einer Immobilie
Der sogenannte Beleihungswert wird in der Regel im Rahmen von Baufinanzierungen durch die Bank ermittelt. Er bemisst sich dem Rahmen nach durch eine vorsichtige Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie. (Vgl. PfandBG §16 Abs. 2)
Der hier ermittelte Wert bemisst, inwieweit die betreffende Immobilie wertmäßig den Kredit besichert.
Der Beleihungswert soll ein vorsichtiger Wert sein, der auch dann noch erzielbar ist, wenn sich der Grundstücksmarkt gerade in einer konjunkturellen „Schwächephase“ befindet. Ferner sind Wertminderungen zu berücksichtigen, die für die bewertete Objektart typisch sind, z. B. der geringere Wert von Bestandsobjekten im Vergleich zu Neubauten oder der Wertverlust, der im Zeitablauf eines langfristigen Mietvertrags eintritt.
Je höher der Beleihungswert ausfällt, desto besser fällt in der Regel auch die Zinskondition des Immobiliendarlehens aus.
Zur Ermittlung des Beleihungswertes stehen dem/der Gutachter*in drei Wertermittlungsmethoden zur Verfügung:
(Vgl. BelWertV §4 Abs. 1 u. 2)
- Das Sachwertverfahren
- Das Ertragswertverfahren
- Das Vergleichswertverfahren
Ertragswert der/einer Immobilie
Das Ertragswertverfahren kann bei der Wertermittlung insbesondere zur Anwendung kommen,
wenn im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) die Erzielung von Erträgen für die Preisbildung ausschlaggebend ist, z.B. bei Mietwohngrundstücken, Wohnungseigentum und gewerblich genutzten Immobilien. Der Ertragswert wird auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt.
Hierbei wird im ersten Schritt ebenfalls der Bodenwert ermittelt.
Hinzu kommt der Reinertrag (Rohertrag abzgl. Bewirtschaftungskosten), gemindert um eine angemessene Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins), multipliziert mit einem zu berechnenden Barwertfaktor. (Vgl. ImmoWertV § 17 – 20)
Vergleichswert der/einer Immobilie
Das Vergleichswertverfahren kann bei der Wertermittlung insbesondere zur Anwendung kommen, wenn im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) eine ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen vorliegen, z.B. bei Eigentumswohnungen, Reihenhaussiedlungen. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Insofern regional nicht ausreichend Vergleichspreise vorliegen, können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden. Bei bebauten Grundstücken ist es möglich auch geeignete Vergleichsfaktoren heranzuzuziehen, z.B. einen Vervielfältiger für den jährlichen Ertrag bei Mehrfamilienhäusern. (Vgl. ImmoWertV § 15)
Objektspezifische Merkmale mit Einfluss auf den Grundstückswert
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie beispielsweise eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumängel oder Bauschäden, sowie von den marktüblichen erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge, können, soweit das dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht, durch marktgerechte Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise berücksichtigt werden. (Vgl. ImmoWertV. § 8)
Als wertbeeinflussende Rechte und Belastungen kommen insbesondere Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Baulasten sowie wohnungs- und mietrechtliche Bindungen in Betracht.
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